土地出让设高门槛 旧城改造盘活存量 -大鱼号登录入口

联系大鱼号登录入口

广东省中山市石岐区兴中道5号颐和中心1101室

电话:0760-88265001

传真:0760-88265001

邮编:528400

网址:www.respu.com

邮箱:huayuan@tdzyw.com

行业动态

土地出让设高门槛 旧城改造盘活存量

时间:2014-07-16|来源:光明网 
  北上广深,这是中国一线城市的简称。
  青春深圳得以入列成为“第四城”,无疑这是深圳的荣耀。
 
  无论从人口、国民生产总值,还是空港海港吞吐量,还是进出口总额,深圳都是一座大都市——且正在迈向国际化。但如同一个硬币,这只是一座城市的a面。其b面是,如果从土地面积来看,深圳又是一个不折不扣的迷你城市。
  作为中国第一个经济特区,深圳全市陆域面积1991平方公里,这个面积几乎赶不上内地许多大县的面积。深圳相当于北京的八分之一,天津的六分之一,苏州的四分之一,上海、广州的三分之一,凡是与深圳经济规模相当或相近的城市,土地面积都数倍于深圳。正是因为对土地资源紧缺有着清醒认知,深圳一直在土地节约集约上做文章。作为一个迷你城市,2013年深圳gdp却超过1.4万亿元人民币。这也就意味着,深圳每平方公里建设用地生产总值达15亿元,居全国领先水平。
  不可否认,深圳在创造世界城市化、工业化和现代化奇迹、经济飞速发展的同时,其粗放发展模式导致了城市二元结构严重、资源紧缺和环境破坏、土地不合理利用等问题。
  在此背景之下,深圳实行了两条腿走路:一是对政府储备土地进行严格管理,对土地出让设置更高门槛。二是进行城市更新,通过旧城改造的方式,盘活存量,提高城市土地空间和利用效率。
 
  历史遗留问题是主因
 
  深圳34年的发展,在有限的土地空间创造了深圳奇迹。可是,土地总量不足,以及土地管理当中的“历史遗留问题”成为深圳新一轮跨越的短板。
  深圳1991平方公里的土地上承载着1500万人的就业和生活,人口密度高达每平方公里7785人,比北京、上海、广州和香港还高,是名副其实的全国最拥挤城市。精耕细作,合理地使用现有土地和保护政府储备土地是一个深圳发展绕不开的话题。如何管好土地,如何用好土地,如何厘清和解决深圳政府储备土地现状中的问题,是深圳规划国土部门多年的着力所在。
  同其他地方相比,深圳市政府储备土地违占问题产生的原因有一个很大的不同,那就是历史遗留问题所占比例极大——长期以来,城市发展速度过快,而土地资源的管理方式及管理机制的不健全,使储备土地上长期积累形成了大量的历史遗留问题,均在储备土地管理机构成立之前就已存在。
  据了解,在深圳市土地储备中心成立前,通过成规模的土地征收和城市化转地,原农村集体土地逐步转为国有土地,形成了大量的国有未出让土地。由于当时没有机构统筹管理储备土地,储备管理制度不健全,储备土地管理没有统一标准、规范,管理手段多样,管理主体多元,基本是谁征用、谁管理,或者由相关职能部门的下属企业负责管理。加之储备土地形成过程中的征(转、收)地不彻底、资料缺失等问题,导致部分储备土地权属不清,权利主体模糊,由此衍生了大量的历史遗留违法占用问题。
 
  储备土地管理的深圳模式
 
  全市范围内因各种历史遗留问题而存在着部分储备土地不能用、没法用,直接影响了重大基础设施和重要产业用地的实施。近年来,储备土地违法违规占用受到了社会大众的高度关注,同时也深深地困扰着储备土地管理部门,成为储备土地管理的一大顽疾。
  政府储备土地,称得上是深圳最后的“家底”。如何守住、管好这点“家底”,对于深圳市规划国土部门来说,是一场必须打赢的硬仗。
  “先管理,后清理”是深圳市对储备土地进行现状管理的一大原则。根据《深圳市土地储备管理办法实施细则》第十一条规定,“储备土地入库前存在的法律争议或经济纠纷的,由有关部门根据法定程序依法解决;储备土地入库前存在非法侵占和违法建筑等问题的,由相关执法部门依法查处。”
  “市土地储备中心成立后即在全市范围内开展了储备土地清查工作,利用各种渠道收集征地资料、土地收回决定书、填海资料,核实征地协议、征地范围、补偿款支付和出让与划拨情况,逐步掌握了储备土地的位置分布、面积、地面现状等基本情况,并对储备土地逐宗建立了档案和台账,逐步纳入规范化管理,基本扭转了储备土地管理无序、家底不清的问题。”该中心副主任黄木顺介绍称,“在扼制储备土地新增违法占用的前提下,我们在市、区及街道执法机构的配合下,逐步清理此前被占用的政府储备土地。”
  另外,市土地储备中心在政策层面推动出台了《深圳市土地储备管理办法》(市政府令第153号),实行政府储备土地统一储备、统一管理,为市土地储备中心开展储备管理奠定了法制基础;在操作层面,推动了《深圳市土地储备管理办法实施细则》、《深圳市土地收购实施细则》等多项法律法规的出台。同时细化工作流程,全面规范储备管理工作,为各项工作的顺利推动提供了制度保障。
 
  “全天候组合拳”
 
  严查侵占储备用地
 
  针对目前全市违法违规占用的储备地,市土地储备中心通过加大巡查、检查力度,不断创新手段——gps、卫片、航片、探头等信息技术手段,做好储备土地动态更新和违法违规占用查处机制。同时要求受托管理单位加强日常看管、维护,绝对禁止出租或自行使用,一发现即取消管理资格。
  “近年来,我们对强占储备土地行为一直保持高压态势。”市土地储备中心副主任黄木顺介绍,对于能通过自行清理手段解决部分违法违规占用的,在明确权属情况后,组织管理单位进行清拆;而对于违占情况较严重的储备地,则制作案件移送函直接移送规划土地执法部门进行查处。“这次政府储备土地清理专项行动就是一次‘亮剑’,现在需要的是相关部门沟通协调,形成合力,有效打击违法占用行为。”
  因为深圳城市发展太快,城市化土地转为国有的进程中,出现了许多历史遗留问题,沉积在储备土地上。自《深圳经济特区规划土地监察条例》施行以来,深圳市各区规划土地监察机构开展政府储备土地清理专项工作,重点对权属清晰、存在违法违规占用的储备土地实施彻底清理。维持半年的行动在查处历史违法侵占政府储备土地上已取得了诸多进展。
  市土地储备中心的数据显示,在深圳约217平方公里政府储备土地中,现状未发生侵占的政府储备地约为192平方公里,剩余的25平方公里的储备土地都有些许问题——权属清晰存在违法违规占用问题的约为6平方公里,存在权属问题的违法违规占用约19平方公里。而在今年,对于权属清晰的6平方公里政府储备土地,规划国土部门将进行逐一清理。
 
  清理之后的整治管理
 
  违法占用储备地清理完成之后该怎么办呢?深晚记者来到了位于福田区安托山六路与侨香三道交会处东南侧的tft-041地块。
  这块面积达到5147.34平方米的储备地于2007年5月纳入储备土地管理,当时被多家废品收购站非法占用,现场有大量废纸、木板堆放,且有部分收购站工作人员居住并生明火做饭,火灾隐患十分严重。为消除安全隐患,保障储备土地安全,市土地储备中心于2012年4月向福田区规划土地监察局进行报送该涉嫌非法侵占行为。后经与福田区沟通协调,将该地块纳入福田区2013年土地整备计划,并于2013年12月完成该地块的执法清理及整备验收。
  “土地清理完成后,还有一些废品收购站企图回潮,我们修建了围墙进行封闭式管理,下一步将把该地块移交给相关部门进行保障房项目建设。”市土地储备中心工作人员介绍说。“以前不知道从哪里收来的垃圾,散发出的味道让我们无法忍受,西侧窗户常年不敢开。去年底这块空地被整理干净了,感觉生活环境好了很多,都敢开窗户透透气了。”一位附近的居民向记者表示。
  据了解,为保障储备土地管理效果,市土地储备中心采取工程整治措施保护储备土地,通过招标对储备土地实施清理整治、围墙围网、简易绿化、场地平整等工程以加强储备土地管理。
  储备土地整治工程一方面美化了市容环境,受到了周边居民的欢迎;另一方面,宣示了储备土地性质,有效阻止了“三无”人员进入和各种侵占行为的发生。另外,储备中心开展了联合巡查督查工作,通过抽调管理公司人员组成联合巡查队伍,增加各受托管理单位的检查、交流力度,强化服务意识,基本扼制了储备土地新增违法占用情况。